Dach in Lübeck: Wann ist eine Baugenehmigung nötig, wann nicht?

Genehmigungspflicht als Regel, Freistellung als Ausnahme

Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen erfordern nach § 59 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein grundsätzlich eine Baugenehmigung. Ausnahmen regeln § 61 (verfahrensfreie Vorhaben) und § 62 (Genehmigungsfreistellung); anzuwenden ist die Fassung der Bekanntmachung vom 5. Juli 2024. Der Landtag berät seit Juni 2026 über eine Änderung, nach der Dämmung und Solaranlagen auch an größeren Gebäuden verfahrensfrei würden. In Kraft ist sie noch nicht.

Frei von Anforderungen sind verfahrensfreie Vorhaben aber nicht: Nach § 59 Absatz 2 haben sie sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorgaben einzuhalten, darunter Brandschutz, Abstandsflächen, Bebauungsplan und örtliche Gestaltungssatzungen, die Gemeinden nach § 86 zu Dachform, Neigung oder Deckungsfarbe erlassen dürfen. Bei Verstößen kann die Bauaufsicht einschreiten.

Die Gebäudeklasse entscheidet mit

Zahlreiche Ausnahmen hängen von der Gebäudeklasse ab. In Klasse 1 fallen freistehende Gebäude mit höchstens 7 m Höhe, zwei Nutzungseinheiten und zusammen maximal 400 m². Klasse 2 umfasst vergleichbare Gebäude, die aneinandergebaut sind, etwa Doppelhaushälften, Klasse 3 alle übrigen Gebäude bis 7 m. Maßgeblich für die Höhe ist der Fußboden des obersten Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind.

Ein gewöhnliches Einfamilienhaus fällt somit in Klasse 1 oder 2; ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und bis 7 m Höhe in Klasse 3. Die Klasse 4 reicht bis 13 m Höhe bei Nutzungseinheiten von höchstens je 400 m², alles darüber ist Klasse 5. Wegen strengerer Brandschutzanforderungen ist in beiden Klassen bereits die Neueindeckung mit Dämmung nicht mehr verfahrensfrei.

Neue Deckung, Dämmung und Reparatur

Bedachungen einschließlich Wärmedämmung sind nach § 61 Absatz 1 Nummer 11 d verfahrensfrei, mit Ausnahme der Klassen 4 und 5 und der Hochhäuser. Instandhaltung, etwa der Ersatz kaputter Ziegel, neue Kehlbleche oder die Ausbesserung einer Flachdachabdichtung, ist nach § 61 Absatz 4 stets verfahrensfrei.

Unabhängig vom Baurecht gilt zusätzlich das Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG. Es verlangt bei Erneuerung von mehr als zehn Prozent der Dachfläche einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K), bei Flachdächern 0,20. Ist die gewünschte Deckung nach Bebauungsplan oder Gestaltungssatzung nicht zulässig, braucht es eine Abweichung oder Befreiung.

Dachfenster und Photovoltaik

Der Gesetzestext unterscheidet nicht zwischen Wand- und Dachfenstern: Fenster samt Öffnungen bis 2 m Breite sind bei den Gebäudeklassen 1 und 2 verfahrensfrei. Für den Einbau werden Sparren gekappt und Wechsel gesetzt; die Tragfähigkeit muss gewährleistet sein. Bei Doppel- und Reihenhäusern fordert § 32 mindestens 1,25 m Abstand der Dachfenster zur Brandwand, es sei denn, diese ragt 30 cm über das Dach hinaus.

Kein Verfahren benötigen Solaranlagen in, an und auf Dach- und Wandflächen, sofern es sich nicht um Gebäude der Klassen 4 und 5 handelt. Module halten 0,50 m Abstand zur Brandwand ein, wenn sie höchstens 30 cm über die Dachhaut ragen oder integriert sind; sonst sind es 1,25 m. Neubauten in Schleswig-Holstein müssen zudem nach dem Energiewende- und Klimaschutzgesetz Solarenergie nutzen.

Gaube, Ausbau und geänderte Dachform

Kubatur und Ansicht des Hauses verändern sich durch eine neue Gaube, daher ist sie nicht verfahrensfrei. Wird das Dachgeschoss zu Wohnzwecken umgebaut, auch mit neuen Gauben, kommt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB die Genehmigungsfreistellung nach § 62 in Betracht: Die Bauvorlagen werden bei der Gemeinde eingereicht, und einen Monat später kann gebaut werden, wenn kein Genehmigungsverfahren verlangt wird.

Eine Baugenehmigung, meist im vereinfachten Verfahren nach § 63, brauchen Bauherren, die die Dachform ändern, das Dach anheben oder aufstocken. Im Mittelpunkt der Prüfung stehen die planungsrechtliche Zulässigkeit und beantragte Abweichungen. Die Unterlagen fertigt eine bauvorlageberechtigte Person an, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur, oft in Abstimmung mit Zimmerer und Dachdecker.

Altstadt, Welterbe und Erhaltungssatzungen in Lübeck

Auf der Altstadtinsel, die seit 1987 zum UNESCO-Welterbe gehört, gilt neben der Landesbauordnung die Gestaltungssatzung für die Innenstadt in der Fassung vom 23.09.2016. Sie betrifft Um-, Erweiterungs- und Neubauten und sonstige Veränderungen zwischen Stadt- und Kanaltrave. Im Kernbereich A fordert § 11 Satteldächer mit 45 bis 65 Grad Neigung und eine geschuppte Deckung wie Hohlpfannen in Ziegelrot bis Rotbraun. Im Bereich B (§ 28) sind es mindestens 30 Grad und dieselbe Deckung.

Gauben und Dacheinschnitte müssen als stehendes Rechteck ausgebildet sein, einzeln höchstens 2,0 m breit, insgesamt höchstens ein Drittel der Dachfläche und mit mindestens 1,0 m Abstand zu Traufe und First. Welche Straße zu Bereich A oder B zählt, steht im Straßenregister der Satzung. Weitere Erhaltungssatzungen gibt es für die Altstadt, für Travemünde, wo Abbrüche und Änderungen nach § 172 BauGB genehmigt werden müssen, sowie für Teile von St. Gertrud.

Denkmalschutz und Reetdächer

Bei einem denkmalgeschützten Haus ist für Instandsetzung, Veränderung und Abbruch nach § 12 des Denkmalschutzgesetzes Schleswig-Holstein die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen, auch wenn die Arbeit baurechtlich verfahrensfrei wäre, etwa eine Neueindeckung oder eine Solaranlage. Selbst Eingriffe in der Umgebung können genehmigungspflichtig sein, falls sie den Eindruck des Denkmals erheblich stören. Die Lübecker Gestaltungssatzung gilt für Kulturdenkmale nicht; hier entscheidet die Denkmalpflege.

Als weiche Bedachung gilt Reet. § 32 der Landesbauordnung fordert bei den Gebäudeklassen 1 bis 3 grundsätzlich 12 m Grenzabstand; bei Wohnhäusern der Klassen 1 und 2 reichen 6 m. In Ortskernen mit bauhistorisch wertvollem Bestand sind Abweichungen möglich.

Wer in Lübeck zuständig ist

Die Hansestadt Lübeck ist kreisfrei und übt die Bauaufsicht selbst aus, und zwar im Bereich Stadtplanung und Bauordnung, Abteilung Bauaufsicht. Auskünfte zu Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen gibt die Abteilung Altstadt/Welterbe/Stadtteilplanung, zu Kulturdenkmalen und Welterbe die Abteilung Denkmalpflege. Im Umland ist gewöhnlich die Kreisbauaufsicht zuständig; Unterlagen zur Genehmigungsfreistellung reicht man bei der Gemeinde ein.

Vor der Beauftragung sollte feststehen, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung existiert und ob das Haus als Kulturdenkmal eingetragen ist. Dachdecker mit Lübecker Erfahrung kennen die üblichen Auflagen und führen die erforderlichen Unterlagen im Angebot auf. Wer Gauben oder einen Ausbau plant, vergleicht vorab mehrere Angebote.